Swedbank утверждает, что за год жилье в Таллинне стало доступнее
Судя по динамике рассчитываемого в Swedbank индекса, в первом квартале этого года доступность жилья в Таллинне улучшилась по сравнению с тем же периодом прошлого года, пишет Марианна Рыбинская, экономист Swedbank. Если сравнить последние четыре года, то существенных изменений этого показателя не произошло.
Доступность жилья в первом квартале улучшилась благодаря опережающему росту заработной платы по сравнению с ценами на недвижимость. В первом квартале 2018 года рост цен на жилые помещения в Таллинне замедлился до 5% в годовом сравнении, а рост нетто-зарплаты жителей столицы составил 11% по сравнению с прошлым годом. Если в первом квартале прошлого года житель Таллинна должен был выложить за один квадратный метр 1,7 месячной нетто-зарплаты, то в первом квартале этого года этот показатель снизился до 1,6.
Рост цен на недвижимость в первом квартале не имел под собой широкой основы. Наибольшее влияние на торможение роста цен оказало замедление роста квартирных цен в Кесклиннаской части города, где совершается примерно пятая часть всех квартирных сделок Таллинна. Речь идёт об эффекте базы, поскольку в январе прошлого года цены на квартиры в центре города повысились в годовом сравнении более чем на одну пятую. За первые два месяца второго квартала текущего года рост цен на таллиннские квартиры ускорился. По первоначальным данным, цены на недвижимость в Таллинне в апреле были на 8%, а в мае на 11% выше прошлогодних.
По жилищным кредитам наблюдается умеренный рост
Чувство уверенности у людей по части покупки или постройки жилья за последние годы повысилось, поэтому спрос на жильё в ближайшее время должен сохраниться на высоком уровне.
Несмотря на высокий спрос на жильё, рост остатка по жилищным кредитам был умеренным, и в первом квартале текущего года достиг 6,8% в годовом сравнении. Доля сделок, осуществлённых на собственные средства, в последние годы держится на довольно высоком уровне (около 44%), поэтому риски домохозяйств ниже, чем в годы бума. Рост кредитного портфеля обусловлен, прежде всего, быстрым повышением реальной покупательной способности населения. Поскольку дефицит рабочей силы велик, быстрый рост зарплат сохранится и в последующие кварталы. Способствуют заимствованию и низкие процентные ставки, хотя по нашим оценкам, они скоро начнут понемногу расти.
На таллиннский рынок активно поступают всё новые жилые помещения
В первом квартале этого года продолжилось активное поступление новых жилых помещений на квартирный рынок Таллинна. Разрешение на эксплуатацию было выдано почти для 800 новых квартир, что на 200 квартир больше прошлогоднего показателя. Это явилось следствием прошлогоднего исключительно большого числа разрешений на строительство квартир. Если в 2016 году разрешений на строительство было выдано около 2200, то в 2017 году эта цифра уже превысила порог в 3600. В первом квартале этого года число выданных разрешений на строительство новых квартир составило более 600, что несколько меньше, чем за тот же период прошлого года. Складской остаток новых квартир в Таллинне в последнее время неуклонно увеличивался. Это указывает на некоторое увеличение предложения. В первом квартале этого года складской остаток по девелоперским проектам достигал 3200 квартир. Этого достаточно и для покрытия большего спроса. Таким образом, в ближайшее время должен сохраняться баланс спроса и предложения, при этом умеренный рост цен по нашим оценкам, в ближайшее время продолжится.
В странах Балтии самое доступное жильё было по-прежнему в Риге
Среди столиц Балтийских стран в первом квартале самым доступным жильё оставалось в Риге, далее следует Таллинн, затем — Вильнюс. В соответствии с индексом Swedbank, доступность жилья в Риге в первом квартале этого года по сравнению с тем же кварталом прошлого года улучшилась. В Вильнюсе доступность жилья понизилась, поскольку рост зарплат отставал от роста квартирных цен и процентных ставок по жилищным кредитам.
При расчёте индекса доступности жилья в странах Балтии, Swedbank берёт за основу домохозяйство с доходом в 1,5 средней нетто-зарплаты, наметившее покупку квартиры площадью 55 м². Под доступностью подразумевается ситуация, когда возвратные платежи по взятому на 30 лет жилищному кредиту с 15%-ным самофинансированием составляют 30% нетто-зарплаты семьи.
