Swedbank: несмотря на ускорение роста цен на квартиры, рынок недвижимости стабилен
Это произошло в результате ускорившегося роста цен на недвижимость и небольшого повышения процентной ставки. В третьем квартале 2016 года нетто-зарплата столичных жителей выросла по сравнению с прошлым годом на 7,8%, и цены на недвижимость поднялись ровно на такую же величину. Рост нетто-зарплаты жителей Таллинна ускорился в третьем квартале по сравнению с предыдущим кварталом на 0,6 процентных пункта, но при этом рост цен на недвижимость ускорился значительно больше — на 5,7 процентных пункта.
Активность на таллиннском рынке квартир сохраняется на уровне примерно 2300 сделок за квартал. Несмотря на произошедшее в третьем квартале резкое ускорение роста квартирных цен и на превышение ценового уровня времён бума, пока рынок можно считать стабильным. Во времена последнего бума на рынке недвижимости в течение квартала совершалось в среднем 3000-3500 сделок, так что нынешний уровень активности ниже. Хотя в абсолютном выражении уровень цен на недвижимость вырос по сравнению с последним бумом, относительный уровень цен сейчас существенно ниже. Если в 2006 году в Таллинне за один квадратный метр квартиры приходилось отдавать в среднем 2,5 нетто-зарплаты, то в третьем квартале этого года — всего 1,6 нетто-зарплаты.
Риск перегрева рынка недвижимости снижается и в связи с замедлением прироста новых девелоперских проектов. Похоже, что рост „складских остатков” новых квартир в Таллинне и Харьюмаа замедлился и сообщений о реальном начале строительства новых квартир становится меньше. Выдача разрешений на пользование останется на высоком уровне и в предстоящие кварталы, поскольку в первом квартале этого года было начато строительство очень большого числа квартир, и в ближайшие кварталы они должны быть сданы.
Одна из главных причин нынешнего роста цен, по-видимому, кроется в очень сильном росте зарплат за последний год, который превышает рост цен на недвижимость уже 4 квартала подряд. Низкие процентные ставки сохраняются, и потребители при покупке недвижимости чувствуют себя уверенно. Годовой рост остатка по жилищному кредиту за последние месяцы также ускорился, и в октябре достиг 5%-ного уровня в годовом исчислении.
В следующем году мы ожидаем замедления роста зарплат и повышения потребительских цен, что должно оказать стабилизирующее воздействие и на цены недвижимости.
В третьем квартале доступность жилья в соответствии с индексом Swedbank улучшилась в Риге, а в Вильнюсе — понизилась. Если ещё во втором квартале квартирные цены в Риге понижались, то третий квартал принёс повышение цен. При этом продолжилось замедление роста нетто-зарплаты, однако, благодаря снижению процентных ставок, доступность квартир немного улучшилась. В Вильнюсе годовой рост цен на квартиры по-прежнему превышает рост нетто-зарплаты, поэтому доступность жилья ухудшилась. Из трёх столиц стран Балтии жильё по-прежнему было самым доступным в Риге.
*При расчёте индекса доступности жилья в странах Балтии, Swedbank берёт за основу домохозяйство с доходом в 1,5 средней нетто-зарплаты, наметившее покупку квартиры площадью 55 м². Под доступностью подразумевается ситуация, когда возвратные платежи по взятому на 30 лет жилищному кредиту с 15%-ным самофинансированием составляют 30% нетто-зарплаты семьи.
