Коммерческие площади в многоквартирных домах — усиливающаяся головная боль
Так как тренд последних лет показывает, что в бывших промышленных зонах строятся многоквартирные дома с коммерческими площадями, то на рынок придут десятки, если не сотни новых коммерческих площадей, сооруженных под домами. Уже сегодня на таллиннском рынке аренды имеется приблизительно две-три сотни или даже больше свободных коммерческих площадей, располагающихся преимущественно на первых этажах многоквартирных домов. Арендаторов и покупателей на такую недвижимость найти сложно.
Стоит знать, что если находящаяся в границах Таллинна земля раньше имела статус производственной или коммерческой, то в ходе развития недвижимости изменить целевое назначение участка на статус земли под жилищную застройку можно лишь частично. Новое целевое назначение (например, 80% жилая земля и 20% — коммерческая) означает, что пятая часть полезной площади многоквартирного дома будет отведена под гостевые квартиры или коммерческие площади.
Где покупают недвижимость мелкие инвесторы?
Коммерческие площади первого этажа покупаются для инвестирования и аренды только в Старом городе Таллинна, между портом и центром города, и на тех улицах, куда местные жители могут добраться пешком или на машине, а также по обочинам крупных магистралей. Чтобы вообще инвестировать в коммерческую площадь, нужно быть в состоянии сдать ее в аренду.
Так коммерческие площади первых этажей в новых домах хорошо продаются, например, на Тартуском шоссе до автобусного вокзала. Их ищут и покупают также на Пярнуском шоссе от центра города до площади Вабадузе и на Нарвском шоссе до перекрестка с улицей Йыэ.
Если коммерческая площадь расположена за пределами центра города или в чуть более удаленном квартале, то такая нежилая квартирная собственность внесена в регистр как более дешевая собственность — на 20% дешевле по сравнению с такой же жилой площадью. Если нежилое помещение расположено на цокольном этаже дома, построенного на окраине города, то оно по меньшей мере на 50% дешевле других квартир того же дома.
Сегодня у гостевых квартир нет рынка, так как для их покупки условия кредитования по жилищным кредитам будут более жесткими. В квартирах, которые числятся как нежилое помещение, в качестве жильцов регистрируются только собственник квартиры и его семья.
Можно же подумать, что если пустующая коммерческая площадь находится в совместной собственности или принадлежит кому-то, кто платит за управление многоквартирным домом на тех же основаниях, что и другие собственники квартир, то что из этого. Здесь можно было бы напомнить, что если большие отапливаемые площади сейчас или в будущем будут находиться в совместной собственности, то эти побочные расходы лягут на весь дом и денежная экономия в длительной перспективе, о чем вы мечтали, покупая новую квартиру, так и останется мечтой.
Что делать с коммерческой площадью многоквартирного дома?
Коммерческая площадь многоквартирного дома в основном подходит для обслуживания местного населения или нишевого бизнеса, чьи клиенты придут даже с другого конца света. В меньшей степени эти коммерческие площади подходят для офиса.
На цокольных этажах домов в Каламая и других районах расположены, например, несколько пекарен, которые своим сладким запахом привлекают окрестных жителей и где на месте можно наблюдать за процессом изготовления лакомств. В качестве примера можно назвать также еще небольшие магазины, парикмахерские, салоны красоты и массажные салоны, сапожные мастерские и крошечные прачечные. Коммерческие площади цокольных этажей используются и как салоны для домашних любимцев, консультационные центры и прочее.
В качестве альтернативы можно сдать коммерческую площадь недоходному сектору, но здесь следует, вероятно, согласиться с низкими гарантиями, большой ценовой чувствительностью и риском, как в случае обычного арендного бизнеса. Если возможности арендатора снизятся, собственнику коммерческой площади придется, несмотря на это, оплачивать и используемое электричество, и прочие услуги.
Если найти другое применение не получится, можно использовать коммерческую площадь цокольного этажа в качестве, например, велопарковки или, если позволяет планировка помещения, разделить площадь между квартирами и использовать как кладовые.
Стоит знать
В прежние годы цокольные и подвальные помещения широко использовались также для жилья, но сегодня эти площади, как правило, не отвечают ожиданиям людей. Перед покупкой нежилого помещения следует узнать, возможна ли вообще его легализация в качестве жилого. В большинстве случаев переоформление нежилых помещений в жилые невозможно.
Деятельность арендатора нежилых площадей должна подходить и жителям дома. Она не должна создавать шума, превышающего установленные нормы, следует соблюдать время ночного покоя. Деятельность совладельцев бизнеса, которая не превышает установленные государством нормы, соседи должны терпеть. Во избежание дальнейших споров собственнику коммерческих площадей стоит сохранять хорошие отношения с квартирным товариществом и перед заключением договора с новым арендатором проконсультироваться с руководством товарищества.
Если желаете продать нежилую площадь и в течение длительного времени покупатель не найден, причин может быть несколько. Одна из самых распространенных — продаваемая площадь слишком большая для желающих там заниматься бизнесом потенциальных арендаторов и покупателей. Вторая часто встречающаяся причина — недостаточность или полное отсутствие возможности парковки. Продажа коммерческой площади от инвестора покупателю идет лучше и можно запросить более высокую цену, если площадь предварительно сдавалась в аренду по корректному срочному договору на длительный срок стабильному предприятию.
