Цена недвижимости камнем упала вниз
Ещё в 2006 году на грунтах в деревне Тянассильма волости Саку должны были быть возведены жилые дома. Однако начавший столь масштабный проект бывший бизнесмен в секторе развлечений Маргус Каал неожиданно попал в затруднения и сбежал от многомиллионного долгового бремени как от банка, так и от многочисленных одолживших ему деньги знакомых на другой континент. Об этом Пяэвалехт уже писал в прошлом декабре.
Теперь же оказалось, что выросшая в ходе бешеного ценового ралли 2996 года стоимость грунтов к началу этого года резко упала. Для 18 грунтов в Тянассильма 1Partner Kinnisvara меньше, чем за два года, составил три оценочных акта..
В результате первого оценивания оценщик пришёл к выводу, что рыночная стоимость грунтов в общей сложности составляет пять миллионов крон. Вероятнее всего на основании этого документа Каал и приобрёл грунты в собственность. Уже всего пять месяцев спустя оценщик 1Partner осуществил новое оценивание и заключил, что на волне бума недвижимости стоимость тех же самых грунтов выросла до 9,9 миллионов крон. Таким образом, цена той же самой земли за пять месяцев выросла примерно в два раза. Об ожидающем впереди крахе тогда ещё ничего не говорило. “В общих чертах местоположение не имеет ощутимой важности для обеспечения успешной продажи жилого района. С большим успехом продаются грунты как в Какумяэ, Виймси, Лаагри, так и в близлежащих к Таллинну волостях,” – значится в подписанном аттестованным оценщиком документе.
Годом позже Каал исчез, оставив кредиторов во главе с банком Nordea с длинным носом. До того, как выставить грунты на публичные торги при посредстве судебного исполнителя, был заказан новый оценочный акт, результат которого был ошеломляющим. За год и пару месяцев стоимость грунтов снизилась примерно в шесть раз.
Оценки оспариваться не будут
Согласно официальной оценке предполагаемый продажный доход от грунтов снизился примерно на четверть. В то же время расходы на развитие, то есть в основном расходы на проведение технических сетей, выросли с прошлых 4,5 миллионов до 9,2 миллионов. От почти десяти миллионов осталось 1,75 миллиона!
Подписавший все три оценочных акта аттестованный оценщик Каур-Каспар Кулли обосновал столь существенное уменьшение стоимости изменившейся ситуацией на рынке. “В акте, где мы оценили рыночную стоимость грунтов как десять миллионов крон, мы отметили как важную деталь то обстоятельство, что нам не были представлены расходы по строительству технических сетей. Позже выяснилось, что строительство трасс в том районе существенно дороже, чем оно было бы в других похожих районах,” – добавил он.
По его словам другие развиваемые районы располагаются гораздо дальше запланированного, что взвинчивает цены на проведение технических сетей до потолка. “Для нас самих было неприятным сюрпризом, что этот объект настолько подешевел,” – сказал он.
Руководитель Эстонского объединения оценщиков недвижимости Тамбет Тийтс сказал, что подобными оценочными актами занимается работающая при объединении комиссия по разрешению сложных случаев. “Мне кажется, что то, о чём вы говорите, требует более основательного анализа.” По словам Тийтса, в нынешних экономических условиях работа оценщика стала намного сложнее, чем раньше, однако он не видит в этом большой проблемы.
“Оспариваний оценочных актов к нам поступает очень мало, точно меньше процента от всех сделок. Часть их обоснована, но не все.”
Реальные расходы составляют три миллиона крон
•• Оставшийся от Маргуса Каала проект развития в Тянассильма сейчас ведёт один из его крупнейших кредиторов OÜ Arco Marketing, купивший грунты на публичных торгах.
••“Посмотрим, что будет дальше. Мудрый не бежит сломя голову,” – сказал один из владельцев предприятия Кайдо Кальюсаар. По его словам у него уже сейчас на столе предложения на строительство трасс. “Расходы на все трассы вместе, за исключением нескольких участков дорог, составляют три миллиона крон. Откуда раньше было взять девять миллионов крон, я не представляю.”
•• План Кальюссаара предусматривает, что на каждом грунте будет построен дом и продан оставшимся кредиторам Маргуса Каала. “Я продам по льготной цене, и другие смогут перепродать. Таким образом как я, так и другие должны будут более-менее получить назад потерянные деньги и в итоге выйти в ноль.”
•• В промежутке распространялись слухи и о том, что пропавший Маргус Каал найден в Южной Америка, в Эквадоре. Однако информация никем не подтверждается. “В любом случае, в отношении его предпритяия либо уже начато банкротное производство, либо вот-вот начнётся,” – сказал Кальюсаар.
