Самые важные вопросы об аренде недвижимости: как решать проблемы в спорных ситуациях?
Те, кто сдают квартиры, далеко не всегда знают, каковы их права и обязанности. Как не знают этого и те, кто снимает жилье. Можно ли владельцу входить в сдаваемую квартиру, при каких условиях? Можно ли сдать только одну комнату двухкомнатной квартиры, а вторую запереть и хранить там вещи? Должен ли на самом деле арендатор платить взносы в ремонтный фонд за квартиру, которая ему не принадлежит? В этих и других нюансах, касающихся прав и обязанностей арендаторов и арендодателей, разбиралась ”МК-Эстония”.
Маклер Pindi Kinnisvara OÜ Елена Кузьмина отмечает, что если сделка заключается через маклера, то первым делом специалист проверяет потенциального арендатора.
”Через нас проходит много клиентов, что позволяет нам получше разглядеть арендаторов, а также их проверить, — говорит маклер. — Если же хозяин сам занимается сдачей квартиры в аренду, то часто на первый взгляд все может выглядеть благополучно, однако через несколько месяцев могут возникнуть непредвиденные трудности. Или такие, которые можно было предугадать, но не смогли — ведь для этого нужен опыт”.
Хотя сдающий квартиру в аренду Артем с этим не соглашается. ”Какие такие базы данных, не доступные простому смертному, имеются в распоряжении маклера? — удивляется он. — Я точно так же проверяю съемщиков по имени и личному коду. Заплатив пару евро, получаю информацию из регистра задолженностей, а если за человеком водятся какие грехи, то Гугл сегодня знает все, куда больше любого маклера”.
Но вывод в любом случае один: проверять надо!
По договору или по закону?
Елена Кузьмина из Pindi Kinnisvara отмечает, что многие арендодатели, желая сэкономить на услугах маклера, скачивают в интернете типовой договор аренды и им руководствуются. Или составляют свой собственный договор, где прописывают важные для них условия. Однако что делать, если пункты этого договора противоречат закону?
”В некоторых типовых договорах из интернета может не быть новых изменений в законодательстве, а скачанный договор, возможно, уже устаревшего образца, — подчеркивает Елена Кузьмина. — Некоторые пункты могут быть уже недействительны и противоречить закону. А маклеры всегда на месте разъясняют своим клиентам, что нужно сделать, чтобы избежать неприятных последствий”.
Хотя на это у сдающего квартиру Артема тоже есть возражение. На крупнейшем в Эстонии сайте недвижимости kv.ee, указывает он, имеется развернутый договор, который в полном соответствии с законодательством.
”Просто не надо скачивать договоры с сомнительных ресурсов”, — резюмирует Артем.
Но, предположим, человек по незнанию какие-то нюансы все же не учел. И получается так: что бы ни было записано в договоре, это, конечно, имеет вес, но если это противоречит закону, то закон всегда выше! Если же договоренности достичь по спорным вопросам не удается, то в таком случае пострадавшая сторона всегда может обратиться в комиссию по аренде.
Маклер Елена Кузьмина отмечает, что договоры, с которыми у нее была возможность ознакомиться в практике, бывают совершенно разные и, в принципе, могут отличаться друг от друга. Но, по правилам, договор должен иметь основной информативный скелет, который дает правильный обзор обязанностей, прав и последствий на основании законодательства.
Ремонтный фонд платежом красен
Должен ли арендатор оплачивать взносы в ремонтный фонд? Ведь по сути это выгодно арендодателю, стоимость его недвижимости за счет этого растет, но не арендатору. Может ли он от этого взноса отказаться? И какие на самом деле шансы есть у него в таком случае договориться об оплате счета без ремонтного фонда? Ведь арендодатели настаивают на оплате всего счета, без всяких яких.
”Обязательственно-правовой закон гласит: арендодатель несет соответствующие сборы и повинности, если нет других договоренностей. Это означает, что если вдруг арендодатель захочет оплаты с арендатора за другие части расходов, напрямую не связанные с коммунальными расходами, это необходимо в договоре фиксировать отдельно. Если уже все-таки договор подписан, желательно переписать в более корректной форме”, — советует маклер.
То есть получается: как вы по этому вопросу договоритесь, так и будет.
При этом многие думают, что аренда квартир в новых домах выгоднее, потому что у них такой графы, как ”ремонтный фонд”, нет. Однако маклер говорит, что это зависит от ситуации — рано или поздно ремонтный фонд может появиться по решению общего собрания. К тому же могут возникнуть мелкие расходы вроде необходимости заменить лампочки, которые решат поделить на всех жильцов.
Так пить хочется, что переночевать негде
”Я снял двухкомнатную квартиру, — рассказывает Андрей. — Но с оговоркой, что одна комната заперта, там хранятся вещи хозяйки. И все бы ничего, но в последнее время она повадилась туда захаживать. А недавно вообще сообщила, что переночует тут. Имеет ли она право так делать? Ведь я по договору на данный момент пользуюсь квартирой!”
Маклер Елена Кузьмина поясняет, что арендодатель имеет право доступа в квартиру. Но это необходимо обговорить заранее, как часто хозяин может приходить. И обязательно это должно быть в присутствии арендатора.
Ситуацию, когда хозяйка самовольно пришла в квартиру и осталась ночевать, арендатору нужно обговорить с ней и выразить свое недовольство. И сообщить, что на таких условиях вы снимать данную квартиру не намерены.
”Если же сдается только одна комната из двухкомнатной квартиры, а в другой, и это заранее обговорено, живет хозяин, то в этом случае все возможные нюансы и детали необходимо заранее обговорить и записать в договор, — говорит маклер. — Начиная от соблюдения общих санитарных правил и заканчивая оплатой по счетчикам. Кто сколько платит и за что? Если же, например, сдается целая квартира студентам, и там живут два арендатора, то тут распределение расходов идет пропорционально”.
Вас тут не стояло
”Я сдаю квартиру. Договор с арендатором скоро закончится. Мне нужно зайти и сделать фотографии, чтобы найти нового, — описывает ситуацию Денис. — Могу ли я в удобное для меня время прийти в квартиру и сделать фотографии? И как быть с вещами еще живущего там арендатора? Могу ли я их сдвинуть, чтобы не попадали в кадр?”
”Да, это можно сделать, — говорит маклер Елена Кузьмина. — Но для этого в арендном договоре должен быть пункт, что арендодатель имеет право зайти в квартиру для того, чтобы ее показать третьим лицам, но только в те дни, как это будет оговорено между сторонами и указано заранее в договоре”.
Но если вдруг так сложились обстоятельства, что арендодателю нужно срочно войти в квартиру без присутствия арендатора, то для этого, говорит маклер, желательно получить хотя бы письменное согласие арендатора с пометкой, что он не против, если некоторые вещи будут переставлены.
”Это может быть согласие по электронной почте с адреса арендатора, зафиксированного в арендном договоре”, — добавляет Елена Кузьмина.
”Кто здесь?”
Диана с сестрой снимали квартиру у одного мужчины. И вспоминают, что в объявлении было указано, что квартира сдается только молодым девушкам.
”Однажды я мылась в душе, и случайно мой взгляд упал на решетку вентиляционной шахты, — рассказывает Диана. — Мое внимание привлекло что-то черненькое там. Каково же было мое возмущение, когда я поняла, что это была видеокамера!”
Диана тут же рассказала ситуацию сестре, и девушки съехали. За последний месяц они платить не стали, но хозяин не протестовал, понимая, что ситуация могла обернуться для него намного хуже.
”К счастью, за 10 лет моей практики на рынке недвижимости конкретно таких жалоб от арендаторов не поступало, — комментирует ситуацию маклер. — И, конечно же, если это не указано в договоре, что арендодатель в каких-либо целях устанавливает камеру, и арендатор с этим согласен, то это явное незаконное вмешательство в личную жизнь человека”.
В таком случае всегда можно обратиться в полицию, зафиксировав недовольство, а также обратиться в комиссию по аренде. И если комиссия выявит нарушение, то можно требовать от арендодателя возмещения ущерба, возврата уплаченной арендной платы и сопутствующих понесенных расходов, а также прекращения договора в срочном порядке.
