Письмо читателя: если из квартиры делают общагу...

"Прочитал в вашей газете статью юриста Марины Сухнёвой ”К вам едет ревизор?” (”МК-Эстония” от 21 июня 2017 года — прим. ред.) про контроль над работой правления квартирного товарищества. Спасибо! И решил обратиться к вам с вопросом", — пишет читатель "МК-Эстонии" К. Нестеренко.

"В нашем многоэтажном и многоквартирном доме около года назад была продана квартира, но кто ее приобрел, вроде бы нам, соседям, и дела нет! Все дело в том, что в ней сразу же началось переоборудование (судя по шуму). И в этом ничего предосудительного нет — каждый стремится делать ремонт под себя.

Беспокоиться соседи стали после того, как там поселились жильцы! У нас дом кирпичный, стены толстые, а вот потолки подводят, как говорится: почти все слышно и, самое печальное, в ночное время! Оттуда слышны сильный надрывный кашель (как у легочников) и хождение почти всю ночь, что мешает ночному отдыху, особенно жильцу нижней квартиры.

Начались выяснения, кто что знает про новых жильцов. И оказалось, что квартира поделена на три отдельных запирающихся отсека, в которых живут две женщины и мужчина, по внешнему виду — не совсем адекватного поведения. У нас возникло подозрение, что квартиру эту приобрел соцотдел районной управы и заселил ее ”своим контингентом”.

6 июля на собрании товарищества председателю правления был задан вопрос о судьбе этой квартиры: кто хозяин и что за жильцы? Ответ был какой-то странный: новый хозяин сказал, что там будет жить семья из трех человек.

Вопрос такой: кто бы ни был новым хозяином, имеет ли он право фактически организовывать общежитие в квартирном товариществе? И кто кого обманывает: хозяин — правление или правление — жильцов? Ведь, с другой стороны, можно задуматься и о чистоте этой сделки…"

Отвечает юрист Марина Сухнёва

В обращении две проблемы. Разберемся по порядку.

1. Шум в ночное время, который мешает жильцам нижней квартиры.

Правовое регулирование совместного сосуществования людей в многоквартирном доме регулируется в Законе о квартирной собственности. Пункт 2 части 1 статьи 11 устанавливает, что квартирособственник обязан переносить воздействия и влияния, возникающие при пользовании своими квартирами других собственников, если влияния остаются в границах обычного пользования.

При этом закон не устанавливает точные критерии понятия ”обычное пользование”, исходят из ощущений среднего объективного лица и целей использования и обычаев места.

Соблюдение тишины в жилом доме в ночное время регулируется Законом о защите порядка (Korrakaitseseadus), часть 2 статьи 56 которого запрещает причинять существенно беспокоящий других лиц продолжительный или многократный шум или световые эффекты с 22:00 до шести утра в обычные дни, а выходные — с полуночи до семи часов утра.

Господина Нестеренко беспокоят сильный надрывный кашель (как у легочников) и хождение почти всю ночь, что мешает ночному отдыху жильца нижней квартиры. В таком случае можно обратиться с жалобой на собственника квартиры в Департамент здоровья (Terviseamet), приложив доказательства, что претензия основана на нарушении статей законов, указанных выше.

Если же воздействия не превышают установленных норм, советую, с учетом плохой звукоизоляции в домах старой застройки, принять самостоятельные меры, то есть установить в своей квартире шумоизоляционные материалы.

2. Имеет ли право собственник квартиры делать общежитие в многоквартирном доме?

Многоквартирный дом предназначен для постоянного проживания в нем людей. В известном смысле это и есть общежитие, в каких-то квартирах живут совместно родственники (семьи), в других могут проживать не родственники. Правила пользования квартирной собственностью установлены в Законе о квартирной собственности.

Статья 10 этого закона называется ”Ограничения пользования предметом квартирной собственности”. Там сказано:

(1) Квартирособственник может пользоваться реальной частью квартирной собственности по своему усмотрению, за исключением случаев, когда пользование входит в противоречие с законом или правомерными интересами третьего лица.

(2) Квартирособственник вправе пользоваться предметом совместной собственности по его целевому назначению.

Статья 11. ”Обязанности квартирособственника”:

(1) Квартирособственник обязан:

1) содержать в порядке реальную часть квартирной собственности, и пользуясь ею и предметом совместной собственности, избегать действий, влияние которых на других квартирособственников превышает влияния, возникающие при обычном использовании собственности;

2) переносить воздействия, которые остаются в границах, указанных в пункте 1 настоящей части;

3) давать возможность другим лицам использовать реальную часть квартирной собственности, если это необходимо для содержания в порядке предмета совместной собственности. Возникший вследствие этого ущерб должен быть возмещен квартирособственнику.

(2) Квартирособственник обязан обеспечить, чтобы члены его семьи, временные жильцы и лица, пользующиеся квартирной собственностью, следовали положениям, установленным в пунктах 1 и 2 части 1 настоящей статьи.

Кроме того, обращаю внимание, что любой человек может узнать, кто собственник квартиры, купив выписку из крепостной книги (адрес в интернете: kinnistusraamat.rik.ee). Стоимость выписки всего два евро.